Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 14. September 2026
Worum es geht
Kann ein Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen, kann der Gläubiger – meist die Bank – beim Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung beantragen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; für Kölner Immobilien ist das das Amtsgericht Köln. Die Termine werden im bundesweiten Justizportal bekannt gemacht, wo meist auch Gutachten, Exposés und Fotos abrufbar sind.
Fünf Stationen des Verfahrens
- Anordnung durch das Gericht und Versteigerungsvermerk im Grundbuch
- Gutachten eines Sachverständigen und Festsetzung des Verkehrswerts
- öffentliche Bekanntmachung des Termins
- Versteigerungstermin mit Bekanntgabe des geringsten Gebots und mindestens 30 Minuten Bietzeit
- Zuschlag – der Ersteher wird Eigentümer, ohne dass es einer Auflassung oder Eintragung bedarf
Wann zugeschlagen wird
| Meistgebot in Prozent des Verkehrswerts | Entscheidung im ersten Termin |
|---|---|
| < 50 % | Versagung von Amts wegen (5/10-Grenze, § 85a ZVG) |
| 50 % bis < 70 % | Versagung nur auf Antrag eines berechtigten Gläubigers (7/10-Grenze, § 74a ZVG) |
| ≥ 70 % | Zuschlag |
Diese Grenzen gelten nur so lange, bis der Zuschlag einmal an ihnen gescheitert ist: Im folgenden Termin sind sie aufgehoben, und auch Gebote weit unter dem halben Verkehrswert können den Zuschlag erhalten – für Bieter eine Chance, für Eigentümer ein Risiko. Gibt im ersten Termin niemand ein Gebot ab, wird das Verfahren einstweilen eingestellt; die Grenzen gelten dann später weiter. Nach einem zweiten ergebnislosen Termin hebt das Gericht das Verfahren auf, auf Antrag des Gläubigers kann es als Zwangsverwaltung fortgesetzt werden (§ 77 ZVG).
Die Sicherheitsleistung vorbereiten
Fordert ein Beteiligter Sicherheit, sind 10 Prozent des Verkehrswerts zu leisten – nicht in bar. Akzeptiert werden ein Bundesbankscheck, ein Verrechnungsscheck einer Bank, eine unbefristete Bankbürgschaft oder eine Überweisung, die rechtzeitig vor dem Termin auf dem Gerichtskonto gutgeschrieben ist.
Checkliste für Bieter
| Frage | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Konnte der Gutachter das Objekt von innen sehen? | Ein Besichtigungsrecht gibt es nicht; manche Gutachten beruhen nur auf Außenaufnahmen. |
| Welche Mängel sind denkbar? | Gewährleistung ist ausgeschlossen (§ 56 Satz 3 ZVG). |
| Ist die Immobilie vermietet? | Mietverträge gehen über; das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG gilt nur zum ersten zulässigen Termin. |
| Bleiben Rechte bestehen? | Vorrangige Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch erlöschen nicht und kommen zum Gebot hinzu. |
| Welche Zusatzkosten fallen an? | Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr und häufig Räumungskosten – dafür keine Notarkosten. |
| Ab wann trage ich die Risiken? | Gefahr, Nutzungen und Lasten gehen mit dem Zuschlag über (§ 56 ZVG). |
Der Zuschlagsbeschluss ist gegenüber dem bisherigen Eigentümer ein Räumungstitel. Mieter dagegen müssen regulär gekündigt und gegebenenfalls auf Räumung verklagt werden.
Zwangs- oder Teilungsversteigerung?
Beide folgen dem Zwangsversteigerungsgesetz, verfolgen aber verschiedene Ziele. Die Zwangsversteigerung dient einem Gläubiger, der sein Geld will; die Teilungsversteigerung löst eine Gemeinschaft auf, etwa wenn sich Miterben oder frühere Eheleute nicht einigen.
Wenn Ihnen die Versteigerung droht
Bis zum Zuschlag können Eigentümer handeln. Ein freihändiger Verkauf, abgestimmt mit den Gläubigern, erzielt in der Regel mehr als der Versteigerungserlös. Je früher Sie das angehen, desto größer ist der Spielraum.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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