Kaufnebenkosten in Köln: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch berechnen

Womit Sie in Köln rechnen sollten

• Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, gültig seit 1. Januar 2015
• Notar: meist 0,6 bis 1 Prozent, nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
• Grundbuchamt: etwa 0,3 bis 0,5 Prozent, mit Grundschuld am oberen Ende
• Makler: Käuferanteil bis 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer

Beispiel für eine Wohnung zu 450.000 Euro

Grunderwerbsteuer im Detail

Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis. Den Steuerbescheid verschickt das Finanzamt nach dem Vertragsschluss; zahlen müssen Sie einen Monat nach seiner Bekanntgabe (§ 15 GrEStG). Nach Eingang des Geldes erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – erst dann kann das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen.

Befreit sind Erwerbe unter Ehegatten und Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG). Weist der Kaufvertrag bewegliches Inventar wie Küche oder Möbel gesondert aus, gehört dieser Betrag nicht zur Bemessungsgrundlage.

Notar und Grundbuchamt

Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Kaufpreis ab – ein Vergleich verschiedener Notariate spart nichts. Nach Tabelle B des GNotKG fallen für die Beurkundung eine 2,0-Gebühr, für Vollzug und Betreuung je eine 0,5-Gebühr und für eine Grundschuld eine 1,0-Gebühr aus ihrem Betrag an, dazu Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht berechnet je eine 1,0-Gebühr für Eigentumsumschreibung und Grundschuld sowie eine 0,5-Gebühr für die Vormerkung; für die Grundschuld sind das etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme.

Maklerprovision

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt: Ein Verbraucher als Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. In Köln sind 7,14 Prozent insgesamt üblich, also 3,57 Prozent pro Seite. Bei käuferprovisionsfreien Objekten trägt der Verkäufer die Provision.

Eigenkapital einplanen

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, die Nebenkosten von hier rund 51.400 Euro sollten Sie also selbst tragen können. Verlangt eine Bank 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einschließlich der Nebenkosten, sind das bei rund 501.400 Euro Gesamtaufwand etwa 100.000 bis 150.000 Euro, abhängig von Bonität und Institut.

Tipps

• Mitverkaufte Einrichtung im Vertrag mit realistischem Wert gesondert aufführen.
• Provisionsfreie Angebote gezielt suchen.
• Fördermittel der KfW einbeziehen.
• Notarkosten nicht verhandeln wollen – sie sind überall gleich.

Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern

Seit dem 1. September 2006 legen die Länder den Steuersatz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Die Übersicht zeigt die Sätze nach Stand August 2026, sortiert nach Ländern, und was sie bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeuten.

Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.