Kaufnebenkosten in Köln: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch berechnen

Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 13. September 2026

Womit Sie in Köln rechnen sollten

• Grunderwerbsteuer: 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, gültig seit 1. Januar 2015
• Notar: typischerweise 1,0 bis 1,5 Prozent, nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz
• Grundbuchamt: etwa 0,5 Prozent inklusive Grundschuld
• Makler: Käuferanteil bis 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer

Beispiel für eine Wohnung zu 450.000 Euro

Grunderwerbsteuer im Detail

Bemessungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis. Den Steuerbescheid verschickt das Finanzamt nach dem Vertragsschluss; zahlen müssen Sie einen Monat nach seiner Bekanntgabe (§ 15 GrEStG). Nach Eingang des Geldes erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – erst dann kann das Grundbuchamt Sie als Eigentümer eintragen.

Befreit sind Erwerbe unter Ehegatten und Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 GrEStG). Weist der Kaufvertrag bewegliches Inventar wie Küche oder Möbel gesondert aus, gehört dieser Betrag nicht zur Bemessungsgrundlage.

Notar und Grundbuchamt

Die Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Kaufpreis ab – ein Vergleich verschiedener Notariate spart nichts. Rund 1 Prozent entfällt auf die Beurkundung, 0,2 bis 0,3 Prozent auf Vormerkung und weitere Amtshandlungen. Das Grundbuchamt beim Amtsgericht berechnet die Eigentumsumschreibung und bei Finanzierung die Eintragung der Grundschuld, für die etwa 0,2 Prozent der Grundschuldsumme anfallen.

Maklerprovision

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt: Ein Verbraucher als Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. In Köln sind 7,14 Prozent insgesamt üblich, also 3,57 Prozent pro Seite. Bei käuferprovisionsfreien Objekten trägt der Verkäufer die Provision.

Eigenkapital einplanen

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, die Nebenkosten von hier rund 53.000 Euro sollten Sie also selbst tragen können. Häufig verlangen Banken 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einschließlich der Nebenkosten – bei rund 503.000 Euro Gesamtaufwand sind das etwa 101.000 bis 151.000 Euro, abhängig von Bonität und Institut.

Tipps

• Mitverkaufte Einrichtung im Vertrag mit realistischem Wert gesondert aufführen.
• Provisionsfreie Angebote gezielt suchen.
• Fördermittel der KfW einbeziehen.
• Notarkosten nicht verhandeln wollen – sie sind überall gleich.

Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern

Seit dem 1. September 2006 legen die Länder den Steuersatz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a GG). Die Übersicht zeigt die Sätze nach Stand August 2026, sortiert nach Ländern, und was sie bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeuten.

Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.