Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 13. September 2026
Zwei Wege, einen Kredit abzusichern
Grundschuld und Hypothek geben einer Bank das Recht, sich im Notfall aus der Immobilie zu befriedigen. Beide stehen in Abteilung III des Grundbuchs. Die Hypothek ist dabei an eine konkrete Forderung gekoppelt; die Grundschuld ist davon unabhängig und sichert, was die Sicherungsabrede festlegt.
| Merkmal | Grundschuld | Hypothek |
|---|---|---|
| Verbindung zum Kredit | keine – abstrakt | fest – akzessorisch |
| Grundbuch nach Tilgung | Betrag bleibt stehen | Anteil geht auf den Eigentümer über |
| Weiterverwendung für neuen Kredit | möglich, per Abtretung | nicht möglich |
| Verbreitung heute | Standard | Ausnahme |
Warum die Grundschuld Standard ist
Weil sie vom Kredit getrennt ist, lässt sich eine Grundschuld mehrfach nutzen: bei einer Anschlussfinanzierung einfach an die neue Bank abtreten, ohne neuen Notartermin für die Bestellung. Eine Hypothek müsste bei jeder Änderung der Forderung neu betrachtet werden. Banken wählen deshalb heute fast ausnahmslos die Grundschuld; Hypotheken tauchen vor allem in älteren Grundbüchern auf.
Ein verbreiteter Irrtum zur Hypothek
Viele glauben, eine Hypothek erlösche mit der letzten Rate. Tatsächlich erwirbt der Eigentümer sie, sobald die Forderung erloschen ist (§ 1163 Abs. 1 BGB), und sie verwandelt sich in eine Eigentümergrundschuld (§ 1177 Abs. 1 BGB). Aus dem Grundbuch verschwindet sie erst durch eine Löschung.
Eingetragener Betrag ist nicht gleich Restschuld
Die Grundschuld wird in der Regel in Höhe des Darlehens eingetragen, häufig etwas höher, um Zinsen und Kosten abzudecken. Nach Jahren der Tilgung steht dort also meist deutlich mehr, als tatsächlich noch geschuldet wird.
Was beim Verkauf passiert
- Der Verkäufer fragt bei seiner Bank die Ablösesumme zum geplanten Stichtag an.
- Der Notar holt die Löschungsbewilligung der Bank ein und regelt die Ablösung aus dem Kaufpreis.
- Nach Zahlung wird die Grundschuld gelöscht – Einzelheiten und Kosten im Beitrag „Grundschuld löschen“.
Ist der Kredit bereits getilgt, kann die Grundschuld auch eingetragen bleiben und später erneut als Sicherheit dienen – günstiger als eine neue Bestellung. Wird die Immobilie verkauft, muss der Kaufvertrag dann klar sagen, wer sie übernimmt.
Worauf Käufer achten sollten
Eine hohe Eintragung in Abteilung III ist kein Grund zur Sorge. Wichtig ist allein die schriftliche Ablösesumme der Bank zum Stichtag – sie sollte vor der Beurkundung vorliegen.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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