Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 14. September 2026
Die Grundschuld löscht sich nicht selbst
Mit der letzten Kreditrate ist die Schuld bezahlt, die Grundschuld aber noch da: Sie steht weiter in Abteilung III des Grundbuchs, bis ihre Löschung beantragt wird. Das ist kein Fehler, sondern gewollt – eine Grundschuld hängt nicht automatisch am Darlehen.
Wann sich das Löschen lohnt – und wann nicht
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| neuer Kredit geplant, etwa für eine Sanierung | stehen lassen und später wieder als Sicherheit nutzen – spart die Kosten einer neuen Grundschuld |
| Verkauf der Immobilie | in der Regel löschen, weil Käufer ein lastenfreies Grundbuch erwarten |
| keine Pläne | Löschung ist möglich, aber nicht vorgeschrieben |
Welche Unterlagen gebraucht werden
- die Löschungsbewilligung der Bank, auf die nach vollständiger Tilgung ein Anspruch besteht
- die Zustimmung des Eigentümers, ohne die das Grundbuchamt ein Grundpfandrecht nicht löschen darf (§ 27 GBO)
- beides in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO) – die Unterschrift des Eigentümers beglaubigt ein Notar, der die Unterlagen auch einreicht
Kosten im Überblick
Die Gebühr des Grundbuchamts beträgt eine halbe Gebühr nach Tabelle B des GNotKG, bemessen am Nennbetrag der Grundschuld (Kostenverzeichnis Nr. 14140). Dazu kommt der Notar, dessen Kosten meist im niedrigen dreistelligen Bereich liegen.
| Grundschuldbetrag | volle Gebühr (Tabelle B GNotKG) | Löschung beim Grundbuchamt (0,5) |
|---|---|---|
| 100.000 € | 273,00 € | 136,50 € |
| 200.000 € | 435,00 € | 217,50 € |
| 300.000 € | 635,00 € | 317,50 € |
| 400.000 € | 785,00 € | 392,50 € |
| 500.000 € | 935,00 € | 467,50 € |
Für eine Grundschuld über 350.000 Euro sollten Sie – Grundbuchamt und Notar zusammen – mit rund 450 bis 550 Euro rechnen.
Dauer
- Bank: 2 bis 6 Wochen bis zur Löschungsbewilligung
- Notar: 1 bis 2 Wochen für Beglaubigung und Einreichung
- Grundbuchamt: 4 bis 12 Wochen, je nach Auslastung
Planen Sie vom Tilgungsende bis zur erledigten Löschung etwa 2 bis 4 Monate ein.
Beim Verkauf: Ablösung aus dem Kaufpreis
- Der Verkäufer holt bei seiner Bank die Ablösesumme ein; bei vorzeitiger Rückzahlung auch die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
- Der Notar holt die Treuhandauflagen und die Löschungsbewilligung der Bank ein.
- Er teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist und welcher Teil an die Bank geht.
- Der Käufer zahlt direkt an Bank und Verkäufer.
- Der Notar veranlasst Löschung und Eigentumsumschreibung.
Ein Notaranderkonto kommt nur in Betracht, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 BeurkG); der Normalfall ist die direkte Zahlung.
Häufige Fragen
Muss eine abbezahlte Grundschuld gelöscht werden?
Nein. Sie kann eingetragen bleiben, etwa für eine spätere Finanzierung oder bis zum Verkauf.
Kann ich die Löschung ohne Notar beantragen?
Nicht praktikabel: Die Zustimmung des Eigentümers muss öffentlich beglaubigt sein, und das erledigt der Notar.
Was bedeutet Löschungsbewilligung?
Das ist die Erklärung der Bank, dass sie der Löschung zustimmt. Die Eintragung ist erst gelöscht, wenn das Grundbuchamt sie gestrichen hat.
Ist eine stehen gelassene Grundschuld riskant?
Nach der Tilgung hat sie in der Regel keine Folgen, solange die Sicherungsabrede keine weiteren Kredite absichert. Käufer verlangen beim Verkauf aber üblicherweise die Löschung.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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