Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 14. September 2026
Der Preis entscheidet
Kein Schritt hat so viel Einfluss auf den Verkauf wie die Wertermittlung. Liegt der Angebotspreis zu hoch, melden sich kaum Interessenten; liegt er zu niedrig, bleibt Geld liegen. Deshalb setzt sich der Marktwert aus mehreren Bausteinen zusammen.
Die Bausteine der Bewertung
Das Vergleichswertverfahren ist in der Praxis am verbreitetsten: Es nimmt Kaufpreise, die für ähnliche Objekte in ähnlicher Lage tatsächlich gezahlt wurden, als Maßstab. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und aktuelle Marktdaten. Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern gibt es meist genug Vergleichsfälle. Welches Preisniveau in den rechtsrheinischen Stadtteilen gilt, zeigen unsere Stadtteilseiten.
Für vermietete Objekte – Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Gewerbe – zählt der Ertragswert. Er leitet sich aus der jährlichen Nettomiete und einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz ab, denn Anleger kaufen nach Rendite.
Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert und den Zeitwert des Gebäudes, also die Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Es wird vor allem genutzt, wenn Vergleichsobjekte fehlen, bildet den Markt aber weniger genau ab.
Zwei weitere Größen gehören dazu: die Bodenrichtwerte und Marktberichte der Gutachterausschüsse, die auf beurkundeten Verträgen beruhen, und der Beleihungswert der Bank. Er fällt konservativer aus als der Marktwert, typischerweise 10 bis 20 Prozent niedriger, und bestimmt, wie viel ein Käufer finanzieren kann.
Eine gute Preisfindung verbindet diese Ergebnisse, gewichtet sie nach Objektart und gleicht sie mit dem aktuellen Markt ab – unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz.
Die weiteren Schritte
| Schritt | Worum es geht |
|---|---|
| Unterlagen | Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne; bei Wohnungen Teilungserklärung und Versammlungsprotokolle |
| Vermarktung | Angebot über Portale, Anzeigen oder einen Makler, mit professionellen Fotos und guter Beschreibung |
| Besichtigung und Verhandlung | Interessenten sehen die Immobilie vor Ort, anschließend werden Preis und Bedingungen verhandelt |
| Notar | Entwurf des Kaufvertrags mit allen Vereinbarungen; mit der Beurkundung wird er wirksam |
| Übergabe | nach Zahlung Übergabe mit Dokumenten und Protokoll, Eintragung des Käufers im Grundbuch |
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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