Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 13. September 2026
Worum es geht
Nießbrauch und Wohnrecht erlauben einer Person, eine Immobilie zu nutzen, die ihr nicht (mehr) gehört. Typisch ist die Übergabe an die nächste Generation: Die Eltern schenken das Haus den Kindern und bleiben dank eines lebenslangen Rechts darin wohnen oder beziehen die Mieteinnahmen. Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und bleiben bestehen, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt.
Nießbrauch: das umfassende Nutzungsrecht
Der Nießbraucher darf nach § 1030 BGB alle Nutzungen der Immobilie ziehen. Er kann sie also selbst bewohnen, vermieten und die Miete behalten. Die laufenden Mieteinnahmen muss er versteuern, und die gewöhnliche Instandhaltung liegt bei ihm.
Wohnrecht: das persönliche Recht zu wohnen
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist enger. Der Berechtigte darf die Räume als eigene Wohnung nutzen, aber nicht vermieten oder auf andere Weise zu Geld machen. Einen Mietwert muss er nicht versteuern; wer die Instandhaltung trägt, richtet sich nach der Vereinbarung.
| Frage | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Darf der Berechtigte selbst einziehen? | ja | ja |
| Darf er vermieten? | ja, die Miete gehört ihm | nein |
| Andere wirtschaftliche Nutzung? | ja | nein |
| Wer trägt die laufende Instandhaltung? | der Nießbraucher | nach Vereinbarung |
| Was ist zu versteuern? | die Mieteinnahmen | kein Mietwert |
So wird der Wertabschlag berechnet
Ein Käufer erwirbt zwar das Eigentum, kann die Immobilie aber erst nutzen, wenn das Recht endet. Deshalb zieht man vom unbelasteten Wert den Kapitalwert des Rechts ab. Er ergibt sich aus dem Jahreswert – meist der ortsüblichen Jahreskaltmiete – und einem Vervielfältiger, der vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt. Grundlage sind die Sterbetafeln, die das Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Je jünger die Person, desto höher fällt der Abschlag aus.
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Ohne Belastung wäre die Wohnung 400.000 Euro wert, die ortsübliche Jahreskaltmiete liegt bei 14.400 Euro und der Vervielfältiger bei 9. Das Recht hat dann einen Kapitalwert von 129.600 Euro; übrig bleiben rechnerisch 270.400 Euro. Am Markt wird häufig weniger erzielt, weil Käufer die Ungewissheit scheuen.
Verkauf mit eingetragenem Recht
Verkaufen ist erlaubt, doch der Käufer übernimmt das Recht und muss es dulden – selbst einziehen oder vermieten kann er nicht. Interessant ist ein solcher Kauf vor allem für Kapitalanleger mit langem Horizont und für Angehörige. Finanzieren lässt er sich schwer, weil Banken zurückhaltend beleihen.
Wie Nießbrauch und Wohnrecht enden
- automatisch mit dem Tod der berechtigten Person
- vorzeitig nur durch freiwilligen Verzicht – mit notarieller Erklärung und Löschung im Grundbuch
- häufig gegen eine Ablöse, also eine Einmalzahlung des Eigentümers
Schenkungsteuer: der Kapitalwert zählt mit
Wird eine Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs verschenkt, sinkt der steuerliche Wert der Schenkung um den Kapitalwert des Rechts – und mit ihm die Schenkungsteuer. Solche Übertragungen sollten Sie immer gemeinsam mit Steuerberatung und Notar planen.
Streitpunkt Instandhaltung
In vielen Übergabeverträgen fehlt eine klare Regel dazu. Dann gilt § 1041 BGB: Der Nießbraucher hält die Immobilie in ihrem wirtschaftlichen Bestand und übernimmt die gewöhnliche Unterhaltung, also Wartung, kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen. Außergewöhnliche Maßnahmen – ein neues Dach, eine neue Heizung – muss er nicht tragen; sie treffen den Eigentümer, der unter Umständen über Jahrzehnte keine Einnahmen hat. Die Aufteilung ist abdingbar und sollte deshalb im Vertrag ausdrücklich geregelt werden.
Wer die AfA geltend machen kann
| Art | AfA beim Nießbraucher? | Grund |
|---|---|---|
| Vorbehaltsnießbrauch | ja | er hat die Anschaffungs- oder Herstellungskosten selbst getragen und erzielt weiter Mieteinkünfte |
| Zuwendungsnießbrauch (unentgeltlich eingeräumt) | nein | die Kosten hat der Eigentümer getragen |
| Eigennutzung durch den Nießbraucher | nein | ohne Mieteinnahmen keine AfA |
Nicht verwechseln: Erbpacht
Nießbrauch und Wohnrecht gelten lebenslang oder für eine vereinbarte Zeit. Beim Erbbaurecht dagegen besitzt jemand für meist 60 bis 99 Jahre ein Gebäude auf fremdem Grund und zahlt dafür Erbbauzins.
Vor dem Kauf prüfen
- Abteilung II des Grundbuchs: Welche Rechte sind eingetragen?
- Alter der berechtigten Person – für die Rechnung, nicht für Spekulationen
- Kaufpreis im Verhältnis zu unbelastetem Wert minus Kapitalwert
- Finanzierungszusage der Bank
- vertragliche Regeln zur Instandhaltung
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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