Das Prinzip
Ein Gebäude verliert mit der Zeit an Wert. Steuerlich wird dieser Wertverzehr als Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, berücksichtigt: Vermieter verteilen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über eine gesetzlich vorgegebene Zahl von Jahren. Der Grundstücksanteil ist davon ausgenommen.
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz | entspricht einer Nutzungsdauer von |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahren |
| 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr | 50 Jahren |
| ab 2023 | 3 % pro Jahr | rund 33 Jahren |
| Betriebsgebäude ohne Wohnzwecke (Bauantrag nach März 1985) | 3 % pro Jahr | rund 33 Jahren |
Sonderfälle mit höheren Sätzen
Wer neue Mietwohnungen baut oder kauft, kann unter bestimmten Bedingungen – etwa begrenzten Baukosten und einer Vermietung über mindestens zehn Jahre – vier Jahre lang zusätzlich je 5 Prozent absetzen (§ 7b EStG).
Deutlich schneller geht es bei Baudenkmalen und bei Häusern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten: Die Kosten der begünstigten Sanierung werden als Vermieter in zwölf Jahren vollständig abgeschrieben, als Selbstnutzer zu 90 Prozent in zehn Jahren. Wie sich die Sätze verteilen und welche Bescheinigung nötig ist, steht in unserem Beitrag zur Denkmal-AfA.
Kommt es zu einer außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung, lässt sich zusätzlich eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung geltend machen.
Restnutzungsdauer-Gutachten: mehr AfA für ältere Häuser
Nicht jedes Haus hält so lange, wie die Pauschalsätze unterstellen. Endet seine tatsächliche Nutzungsdauer früher, erlaubt das Einkommensteuergesetz eine entsprechend höhere Abschreibung (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis liefert ein Gutachten zur Restnutzungsdauer.
- 2021 hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass sich eine kürzere Nutzungsdauer mit einem Gutachten belegen lässt (IX R 25/19).
- 2024 stellte er klar, dass dafür jede im Einzelfall geeignete Methode genügt – auch eine Berechnung nach der ImmoWertV (IX R 14/23).
- Die strengen Qualifikationsanforderungen aus dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 gelten nicht mehr; das Schreiben wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben.
- Beweisen muss der Steuerpflichtige – deshalb lohnt sich weiterhin ein qualifizierter Sachverständiger.
Was das bringen kann
Ein Beispiel: Auf ein Gebäude mit 600.000 Euro Anschaffungskosten entfallen bei 2 Prozent jährlich 12.000 Euro AfA. Bescheinigt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren, steigt die AfA auf 15.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sind das rund 1.260 Euro weniger Steuern pro Jahr. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto größer der Effekt.
Kosten
Mit etwa 900 bis 1.800 Euro ist für ein Gutachten über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zu rechnen; Mehrfamilienhäuser kosten mehr. Wer vermietet, setzt die Kosten meist als Werbungskosten ab. Der Aufwand rechnet sich vor allem bei alten Gebäuden, bei Investitionsstau und wenn der Gebäudeanteil am Kaufpreis hoch war.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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