Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 13. September 2026
Das Prinzip
Ein Gebäude verliert mit der Zeit an Wert. Steuerlich wird dieser Wertverzehr als Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, berücksichtigt: Vermieter verteilen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über eine gesetzlich vorgegebene Zahl von Jahren. Der Grundstücksanteil ist davon ausgenommen.
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz | entspricht einer Nutzungsdauer von |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahren |
| 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr | 50 Jahren |
| ab 2023 | 3 % pro Jahr | rund 33 Jahren |
| Betriebsgebäude ohne Wohnzwecke (Bauantrag nach März 1985) | 3 % pro Jahr | rund 33 Jahren |
Sonderfälle mit höheren Sätzen
Wer neue Mietwohnungen baut oder kauft, kann unter bestimmten Bedingungen – etwa begrenzten Baukosten und einer Vermietung über mindestens zehn Jahre – vier Jahre lang zusätzlich je 5 Prozent absetzen (§ 7b EStG).
Für die Sanierung von Baudenkmalen und von Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten sieht das Gesetz erhöhte Absetzungen vor: bei Vermietung acht Jahre je bis zu 9 Prozent und vier Jahre je bis zu 7 Prozent, bei Eigennutzung zehn Jahre je bis zu 9 Prozent. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Denkmal-AfA.
Kommt es zu einer außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung, lässt sich zusätzlich eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung geltend machen.
Restnutzungsdauer-Gutachten: mehr AfA für ältere Häuser
Die pauschalen Sätze passen nicht zu jedem Gebäude. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, dürfen Vermieter nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die höhere, der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA ansetzen. Belegt wird das mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer.
- BFH, Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19): kürzere Nutzungsdauer per Gutachten nachweisbar
- BFH, Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23): jede im Einzelfall geeignete Methode zulässig, auch die Ermittlung nach der ImmoWertV
- BMF-Schreiben vom 22.02.2023 mit Anforderungen an die Gutachterqualifikation: zum 1. Dezember 2025 aufgehoben
- Nachweislast: beim Steuerpflichtigen – ein qualifizierter Sachverständiger bleibt sinnvoll
Was das bringen kann
Ein Beispiel: Auf ein Gebäude mit 600.000 Euro Anschaffungskosten entfallen bei 2 Prozent jährlich 12.000 Euro AfA. Bescheinigt ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren, steigt die AfA auf 15.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent sind das rund 1.260 Euro weniger Steuern pro Jahr. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto größer der Effekt.
Kosten
Ein Gutachten für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kostet üblicherweise etwa 900 bis 1.800 Euro, für Mehrfamilienhäuser mehr; bei vermieteten Objekten sind die Kosten in der Regel als Werbungskosten absetzbar. Am meisten lohnt es sich bei älteren Bestandsbauten, bei Sanierungsbedarf und bei hohen Kaufpreisen.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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