Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 13. September 2026
Kurz gesagt
- Absetzbar sind Sanierungs- und Modernisierungskosten, nicht der Kaufpreis.
- Vermieter: acht Jahre je bis zu 9 %, dann vier Jahre je bis zu 7 % (§ 7i EStG).
- Selbstnutzer: zehn Jahre je bis zu 9 % wie Sonderausgaben (§ 10f EStG).
- Voraussetzung sind die Abstimmung mit der Denkmalbehörde und deren Bescheinigung.
Für welche Gebäude die Regeln gelten
Begünstigt sind Gebäude und Gebäudeteile, die nach dem Denkmalrecht des Landes Baudenkmale sind, außerdem Teile geschützter Gebäudegruppen und Gesamtanlagen. Eine vergleichbare Förderung gibt es für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
Was sich absetzen lässt
Gefördert werden Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang nötig sind, um das Denkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen. Den Kaufpreis selbst schreibt man nicht erhöht ab. Eine Ausnahme betrifft Käufe, bei denen die Sanierung erst nach Abschluss des Kaufvertrags erfolgt: Dann ist der Teil des Preises begünstigt, der auf diese Arbeiten entfällt.
Was das in Zahlen bedeutet
Beispiel: 300.000 Euro begünstigte Sanierungskosten. Als Vermieter setzen Sie acht Jahre lang je 27.000 Euro und vier weitere Jahre je 21.000 Euro ab – nach zwölf Jahren sind 300.000 Euro berücksichtigt. Als Eigennutzer ziehen Sie zehn Jahre lang je 27.000 Euro ab, zusammen 270.000 Euro. Welche Steuerersparnis daraus folgt, hängt vom persönlichen Steuersatz ab; bei hohem Einkommen ist sie besonders groß.
Die Nachweise
Die Arbeiten müssen in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde ausgeführt werden. Anschließend weist man mit einer Bescheinigung dieser Stelle nach, dass es sich um ein Baudenkmal handelt und die Kosten erforderlich waren (§ 7i Abs. 2 EStG). Ohne Bescheinigung verweigert das Finanzamt die erhöhte Abschreibung. Kosten, die durch öffentliche Zuschüsse gedeckt sind, bleiben außen vor.
Tipp
Nehmen Sie vor Beginn der Arbeiten Kontakt zur Denkmalbehörde auf und rechnen Sie das Vorhaben mit Ihrer Steuerberatung durch – so vermeiden Sie, dass einzelne Maßnahmen nachträglich nicht anerkannt werden.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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