Kurz erklärt: Haus ja, Grundstück nein
Umgangssprachlich ist von Erbpacht die Rede, juristisch vom Erbbaurecht. Es erlaubt, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Der Grundstückseigentümer – in der Regel eine Kirche, eine Kommune oder eine Stiftung, gelegentlich eine Firma – erhält dafür den Erbbauzins, eine regelmäßige Zahlung des Erbbauberechtigten.
Anders als eine Miete ist das Erbbaurecht ein dingliches Recht: Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, und kann verkauft, vererbt und mit Grundpfandrechten belastet werden.
Der Preisvorteil – und was dahintersteckt
Häuser und Wohnungen auf Erbpacht erscheinen in Inseraten nicht selten deutlich günstiger als ähnliche Objekte mit Grundstück. Das liegt daran, dass nur das Gebäude den Besitzer wechselt: Der Boden bleibt beim Eigentümer, und der Käufer tritt in den laufenden Vertrag mit Erbbauzins und Restlaufzeit ein. Der Nachlass ist deshalb kein Rabatt, sondern der Gegenwert für den fehlenden Boden und die begrenzte Dauer – und er wächst, je kürzer die Restlaufzeit ist.
Was Erbbaurechte in Köln weniger wert sind
Eine Faustregel pro Restlaufzeitjahr lässt sich nicht belegen. Der Kölner Gutachterausschuss hat stattdessen Erbbaurechtskoeffizienten ermittelt: Sie setzen den Wert von Ein- und Zweifamilienhäusern im Erbbaurecht ins Verhältnis zum Wert vergleichbarer Häuser in Volleigentum. Grundlage sind Verkäufe der Jahre 2023 bis 2025 (Grundstücksmarktbericht 2026, Kap. 7.2).
| Bauweise | Koeffizient | entspricht einem Abschlag von | Verkäufe | mittlere Restlaufzeit |
|---|---|---|---|---|
| freistehend | 0,68 | etwa einem Drittel | 9 | 42 Jahre |
| Doppelhaushälfte, Reihenendhaus | 0,75 | etwa einem Viertel | 28 | 49 Jahre |
| Reihenmittelhaus | 0,76 | etwa einem Viertel | 29 | 46 Jahre |
Die Einzelwerte streuen deutlich; eine Staffelung nach Restlaufzeit enthält der Bericht nicht.
Rechenbeispiel: die laufende Belastung
Eine amtlich ermittelte übliche Höhe gibt es für Köln nicht: Der Grundstücksmarktbericht 2026 wertet gezahlte Erbbauzinsen nicht aus und setzt in seinem Bewertungsmodell 3 Prozent als angemessenen Satz an. Mit diesem Modellsatz ergeben 400.000 Euro Bodenwert 12.000 Euro im Jahr, also 1.000 Euro im Monat – zusätzlich zu Kreditrate, Nebenkosten und Instandhaltung. Welcher Satz wirklich gilt, steht im Vertrag. Beim Kauf mit Grundstück wäre der Boden dagegen einmal bezahlt.
Koppelt eine Wertsicherungsklausel den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex, steigt er mit der Inflation. Bei Wohngebäuden begrenzt § 9a ErbbauRG solche Erhöhungen: Sie dürfen in der Regel nicht stärker ausfallen als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung seit Vertragsschluss und frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss beziehungsweise nach der letzten Erhöhung verlangt werden.
Am Ende der Laufzeit: Verlängerung oder Erlöschen
Die Laufzeit legt der Vertrag fest; laut Gutachterausschuss hatten die 2023 bis 2025 verkauften Kölner Häuser im Erbbaurecht noch 31 bis 99 Jahre Restlaufzeit. Danach wird der Vertrag entweder verlängert, oder das Erbbaurecht erlischt. Im zweiten Fall gehört das Haus dem Grundstückseigentümer. Er schuldet nach § 27 ErbbauRG grundsätzlich eine Entschädigung, doch Höhe und Zahlungsweise kann der Vertrag regeln und sie sogar ganz ausschließen. Zwei Drittel des gemeinen Werts sind nur dann zwingend, wenn das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde.
Nicht verwechseln sollte man das mit dem Heimfall: Ist er vereinbart (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG), kann der Eigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurückfordern, etwa weil gegen den Vertrag verstoßen wurde. Wegen offener Erbbauzinsen ist das erst ab einem Rückstand von mindestens zwei Jahresbeträgen möglich (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).
Checkliste vor dem Kauf
- Restlaufzeit: Wie viele Jahre bleiben – auch dann noch, wenn Sie selbst wieder verkaufen möchten?
- Erbbauzins: aktuelle Höhe, Anpassungsklausel und Zeitpunkt der letzten Erhöhung.
- Zustimmungen: Muss der Grundstückseigentümer einem Verkauf oder einer Beleihung zustimmen, und hat er ein Vorkaufsrecht?
- Vertragsende: Ist eine Entschädigung für das Gebäude vereinbart oder ausgeschlossen?
- Finanzierung: Bei Darlehen, die über Pfandbriefe refinanziert werden, muss die Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts enden (§ 13 Abs. 2 PfandBG).
Wer Erbbaurechte vergibt
Zu den großen Erbbaurechtsgebern zählen Kirchen, Städte und Gemeinden sowie Stiftungen und gemeinnützige Träger. Private Grundstückseigentümer vergeben Erbbaurechte seltener.
Lohnt sich Erbpacht als Anlage?
Rechnen kann sich ein Kauf nur, wenn der Preis den fehlenden Boden und den dauerhaften Erbbauzins voll berücksichtigt. Das ist selten der Fall: Verkäufer setzen oft zu hohe Preise an, Käufer unterschätzen die Kosten über die Jahrzehnte. Wer Erbpacht als Kapitalanlage erwägt, sollte vor dem Kauf genau nachrechnen.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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