Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 13. September 2026
Kurz erklärt: Haus ja, Grundstück nein
Umgangssprachlich ist von Erbpacht die Rede, juristisch vom Erbbaurecht. Es erlaubt, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Der Grundstückseigentümer – in der Regel eine Kirche, eine Kommune oder eine Stiftung, gelegentlich eine Firma – erhält dafür den Erbbauzins, eine regelmäßige Zahlung des Erbbauberechtigten.
Anders als eine Miete ist das Erbbaurecht ein dingliches Recht: Es bekommt ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, und kann verkauft, vererbt und mit Grundpfandrechten belastet werden.
Der Preisvorteil – und was dahintersteckt
Häuser und Wohnungen auf Erbpacht erscheinen in Inseraten nicht selten 20 bis 40 Prozent günstiger als ähnliche Objekte mit Grundstück. Das liegt daran, dass nur das Gebäude den Besitzer wechselt: Der Boden bleibt beim Eigentümer, und der Käufer tritt in den laufenden Vertrag mit Erbbauzins und Restlaufzeit ein. Der Nachlass ist deshalb kein Rabatt, sondern der Gegenwert für den fehlenden Boden und die begrenzte Dauer – und er wächst, je kürzer die Restlaufzeit ist.
Wie stark die Restlaufzeit auf den Wert drückt
Als grober Anhalt: Bei weniger als 50 Jahren Restlaufzeit mindert jedes fehlende Jahr den Wert um etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber Volleigentum. Bei nur noch 30 Jahren sind Abschläge von 30 bis 40 Prozent möglich, bei 20 Jahren sogar 40 bis 50 Prozent.
| Noch zu laufen | Abschlag (Richtwert) | Kredit von der Bank |
|---|---|---|
| 70 Jahre und mehr | 5 bis 10 % | meist unproblematisch |
| 50 bis 70 Jahre | 10 bis 20 % | in der Regel möglich |
| 30 bis 50 Jahre | 20 bis 35 % | nur eingeschränkt |
| unter 30 Jahre | 35 bis 50 % und mehr | praktisch nicht |
Rechenbeispiel: die laufende Belastung
Üblich ist ein Erbbauzins von 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts im Jahr. Ein Beispiel mit 400.000 Euro Bodenwert und 3,5 Prozent: 14.000 Euro jährlich, also rund 1.167 Euro im Monat – zusätzlich zu Kreditrate, Nebenkosten und Instandhaltung. Beim Kauf mit Grundstück wäre der Boden dagegen einmal bezahlt.
Meist koppelt eine Wertsicherungsklausel den Erbbauzins an den Verbraucherpreisindex, sodass er mit der Inflation steigt. Bei Wohngebäuden begrenzt § 9a ErbbauRG solche Erhöhungen: Sie dürfen in der Regel nicht stärker ausfallen als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung seit Vertragsschluss und frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss beziehungsweise nach der letzten Erhöhung verlangt werden.
Am Ende der Laufzeit: Verlängerung oder Erlöschen
Erbbaurechte werden üblicherweise für 60 bis 99 Jahre vereinbart. Danach wird der Vertrag entweder verlängert – oft zu höheren Sätzen – oder das Erbbaurecht erlischt. Im zweiten Fall gehört das Haus dem Grundstückseigentümer. Er schuldet nach § 27 ErbbauRG grundsätzlich eine Entschädigung, doch Höhe und Zahlungsweise kann der Vertrag regeln und sie sogar ganz ausschließen. Zwei Drittel des gemeinen Werts sind nur dann zwingend, wenn das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde.
Nicht verwechseln sollte man das mit dem Heimfall: Dabei fordert der Eigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurück, weil gegen den Vertrag verstoßen wurde. Wegen offener Erbbauzinsen ist das erst ab einem Rückstand von mindestens zwei Jahresbeträgen möglich (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).
Checkliste vor dem Kauf
- Restlaufzeit: Wie viele Jahre bleiben – auch dann noch, wenn Sie selbst wieder verkaufen möchten?
- Erbbauzins: aktuelle Höhe, Anpassungsklausel und Zeitpunkt der letzten Erhöhung.
- Zustimmungen: Muss der Grundstückseigentümer einem Verkauf oder einer Beleihung zustimmen, und hat er ein Vorkaufsrecht?
- Vertragsende: Ist eine Entschädigung für das Gebäude vereinbart oder ausgeschlossen?
- Finanzierung: Viele Banken verlangen, dass das Erbbaurecht 20 bis 30 Jahre länger läuft als der Kredit.
Wer Erbbaurechte vergibt
Bundesweit stellen die evangelischen und katholischen Landeskirchen die größte Gruppe. Dazu kommen Städte und Gemeinden, die Erbbaurechte oft für bezahlbares Wohnen einsetzen, sowie Stiftungen und gemeinnützige Träger. Private Grundstückseigentümer sind die Ausnahme.
Lohnt sich Erbpacht als Anlage?
Rechnen kann sich ein Kauf nur, wenn der Preis den fehlenden Boden und den dauerhaften Erbbauzins voll berücksichtigt. Das ist selten der Fall: Verkäufer setzen oft zu hohe Preise an, Käufer unterschätzen die Kosten über die Jahrzehnte. Wer Erbpacht als Kapitalanlage erwägt, sollte vor dem Kauf genau nachrechnen.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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