Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 13. September 2026
Erbbauzins in einem Satz
Der Erbbauzins ist die Zahlung, die der Eigentümer eines Hauses auf Erbpacht dem Eigentümer des Grundstücks leistet – als Preis dafür, den Boden über die Laufzeit des Erbbaurechts zu nutzen.
Die Höhe legt der Erbbaurechtsvertrag fest. Meist ist sie an die allgemeine Preisentwicklung gebunden und steigt deshalb im Lauf der Jahre.
Rechenbeispiele
Die Faustformel lautet: 3 bis 5 Prozent des Grundstückswerts im Jahr. Was das bedeutet, zeigt die Tabelle.
| Bodenwert | bei 3 % im Jahr | bei 5 % im Jahr | bei 3 % im Monat |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 4.500 € | 7.500 € | 375 € |
| 300.000 € | 9.000 € | 15.000 € | 750 € |
| 500.000 € | 15.000 € | 25.000 € | 1.250 € |
| 800.000 € | 24.000 € | 40.000 € | 2.000 € |
Ein Grundstück für 800.000 Euro kostet bei 3 Prozent also 24.000 Euro im Jahr, bei 5 Prozent 40.000 Euro – zwischen 2.000 und rund 3.333 Euro im Monat. In Lagen mit hohen Bodenwerten ist der Erbbauzins damit eine erhebliche Dauerbelastung.
Warum der Angebotspreis nicht die ganze Wahrheit ist
Auf ImmoScout24 oder Immowelt fallen Erbpacht-Objekte durch Preise auf, die klar unter vergleichbaren Häusern und Wohnungen liegen. Der Grund: Mitverkauft wird nur das Gebäude. Den Boden bezahlen Käufer über den Erbbauzins, und die Restlaufzeit begrenzt, wie lange das Erbbaurecht überhaupt besteht.
Die Wertsicherungsklausel
Nahezu jeder Vertrag enthält eine Wertsicherungsklausel, meist bezogen auf den Verbraucherpreisindex. Rechnen Sie mit 3 Prozent Teuerung pro Jahr, steigen 1.000 Euro Erbbauzins im Monat innerhalb von 20 Jahren auf gut 1.800 Euro.
Bei Wohnnutzung zieht § 9a ErbbauRG eine Obergrenze ein: Verlangt werden kann in der Regel nicht mehr, als die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hergeben – und das frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss beziehungsweise nach der vorigen Erhöhung.
Vier Fragen an den Vertrag
- Wie wird angepasst – nach welchem Index und wie oft?
- Gibt es eine Kappungsgrenze für Erhöhungen?
- Wie endet das Erbbaurecht – mit Verlängerungsoption oder Erlöschen, und welche Entschädigung ist vereinbart?
- Welche Rechte hat der Grundstückseigentümer – etwa ein Vorkaufsrecht oder einen Zustimmungsvorbehalt beim Verkauf?
Gehen Sie diese Punkte vor der Unterschrift mit Notar oder Fachanwalt durch.
Von wem Erbbaurechte stammen
Klassische Erbbaurechtsgeber sind Kirchengemeinden beider großen Konfessionen, Städte und Gemeinden mit Blick auf geförderten Wohnraum, Stiftungen sowie private Großgrundbesitzer.
Häufige Fragen
Mindert der Erbbauzins meine Steuerlast?
Wenn Sie die Immobilie vermieten: ja, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für das selbst bewohnte Haus gibt es keinen steuerlichen Abzug.
Ist der Erbbauzins beim Kauf verhandelbar?
In der Regel nicht, denn beim Kauf übernehmen Sie den bestehenden Erbbaurechtsvertrag. Nur ein neuer Vertrag mit dem Grundstückseigentümer eröffnet Verhandlungsspielraum.
Droht bei Zahlungsrückstand der Verlust des Hauses?
Sieht der Vertrag einen Heimfall vor, kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht zurückverlangen – wegen Zahlungsverzugs aber erst bei einem Rückstand von mindestens zwei Jahresbeträgen (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Grundsätzlich schuldet er dann eine angemessene Vergütung; der Vertrag kann ihre Höhe regeln oder sie ausschließen (§ 32 ErbbauRG). Vorher wird in der Regel eine Lösung gesucht.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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