Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 14. September 2026
Der Wirtschaftsplan in drei Sätzen
Er ist die Vorausschau des Verwalters auf die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr. Die Eigentümer beschließen danach, welche Vorschüsse jeder zahlt (§ 28 Abs. 1 WEG). Diese Vorschüsse überweisen sie monatlich als Hausgeld.
Die drei Kostenblöcke
Umlagefähig sind die Betriebskosten – Heizung, Wasser, Müll, Versicherungen, Reinigung, Garten –, die ein Vermieter über die Nebenkostenabrechnung weitergeben kann. Nicht umlagefähig sind etwa die Verwaltervergütung, die laufende Instandhaltung und die Kontogebühren. Hinzu kommt die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, dem Sparstrumpf für größere Arbeiten, der früher Instandhaltungsrücklage hieß.
Warum der Miteigentumsanteil nicht alles erklärt
In der Praxis gelten meist mehrere Verteilerschlüssel gleichzeitig: Versicherungen und Reinigung nach Miteigentumsanteil, Müll oder Verwaltung je Wohnung, Heizkosten nach dem gemessenen Verbrauch, wie es die Heizkostenverordnung vorsieht. Welcher Schlüssel für welche Kosten gilt, ergibt sich aus Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüssen.
Besonders deutlich wird das in Mehrhausanlagen. Ein angenommenes Beispiel: Eine Gemeinschaft mit drei Häusern, die Wohnung hat einen Miteigentumsanteil von 300/10.000 an der ganzen Anlage. Die Müllgebühren ihres Hauses von 2.000 Euro werden nur auf dieses Haus verteilt, dessen Wohnungen zusammen 2.500/10.000 halten. Innerhalb des Hauses trägt die Wohnung damit 12 Prozent, also 240 Euro – nicht 3 Prozent, wie der Blick auf den Miteigentumsanteil vermuten ließe.
Vom Plan zur Abrechnung
Nach Jahresende legt der Verwalter die Jahresabrechnung vor. Die Eigentümer beschließen dann über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG).
| Beispiel (angenommen) | Betrag |
|---|---|
| gezahlte Vorschüsse im Jahr | 4.200 € |
| tatsächliche Kosten laut Jahresabrechnung | 3.950 € |
| Abrechnungsspitze | 250 € Guthaben |
Ein Guthaben ist ein Hinweis, dass der Plan vorsichtig kalkuliert war; wiederholte Nachzahlungen deuten auf ein zu niedrig angesetztes Hausgeld.
Warnsignale beim Kauf
- Kleine Rücklage bei altem Haus: Der Plan zeigt nur die jährliche Zuführung, den Bestand nennt der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Sonderumlagen: Große Maßnahmen stehen in den Versammlungsprotokollen und der Beschlusssammlung, nicht im Plan.
- Rückstände: Wenn andere Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen, fehlt der Gemeinschaft Geld.
- Hoher Anteil nicht umlagefähiger Kosten: Er bleibt bei Vermietung beim Eigentümer und schmälert die Rendite.
- Abweichende Schlüssel: Die eigene Belastung kann über dem Miteigentumsanteil liegen.
Für die Finanzierung verlangen Banken Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Beschlusssammlung – Verkäufer sollten sie deshalb früh bereithalten.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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