Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 14. September 2026
Was der Bericht ist
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln wertet jedes Jahr alle notariell beurkundeten Kaufverträge im Stadtgebiet aus – Notare müssen sie ihm übermitteln. Daraus entsteht der Grundstücksmarktbericht, die belastbarste öffentliche Quelle zu tatsächlich gezahlten Preisen. Der Ausschuss ist ein unabhängiges, nicht weisungsgebundenes Gremium auf Grundlage der §§ 192 ff. BauGB; er beschließt außerdem die Boden- und Immobilienrichtwerte und erstattet Verkehrswertgutachten.
- Erscheinen: jährlich, üblicherweise Ende März, für das Vorjahr
- Umfang der Ausgabe 2026: 168 Seiten
- Kosten: kostenloser Download über BORIS.NRW, 54 Euro bei Bereitstellung durch die Geschäftsstelle
- Lizenz: Datenlizenz Deutschland Zero 2.0
Köln 2025: Erholung mit Unterschieden
Der Bericht 2026 spricht von einer anhaltenden Stabilisierung und Erholung in einigen Teilmärkten. 7.831 Kaufverträge bedeuten ein Plus von 8 Prozent, der Geldumsatz stieg um 21 Prozent auf rund 5,68 Milliarden Euro. Dass der Umsatz stärker wächst als die Zahl der Verträge, deutet auf mehr Abschlüsse in höheren Preisklassen hin.
| Jahr | Kaufverträge | Geldumsatz |
|---|---|---|
| 2021 | 8.146 | 6,70 Mrd. € |
| 2022 | 6.890 | 4,35 Mrd. € |
| 2023 | 5.918 | 3,56 Mrd. € |
| 2024 | 7.226 | 4,68 Mrd. € |
| 2025 | 7.831 | 5,68 Mrd. € |
Der Tiefpunkt lag 2023. Seither geht es aufwärts, das Niveau von 2021 ist aber noch nicht wieder erreicht.
Die rechtsrheinischen Stadtbezirke
| Stadtbezirk | Kaufverträge 2025 | Geldumsatz | Anteil am Kölner Umsatz |
|---|---|---|---|
| 7 – Porz | 872 | 381,6 Mio. € | 7 % |
| 8 – Kalk | 659 | 322,7 Mio. € | 6 % |
| 9 – Mülheim | 834 | 477,8 Mio. € | 9 % |
| zum Vergleich: 1 – Innenstadt (mit Deutz) | 1.143 | 1.478,7 Mio. € | 26 % |
Porz, Kalk und Mülheim kommen zusammen auf 2.365 Kaufverträge und knapp 1,18 Milliarden Euro Umsatz – rund 30 Prozent aller Verträge, aber nur rund 21 Prozent des Kölner Geldumsatzes. Pro Vertrag wird rechts des Rheins also deutlich weniger Geld bewegt als etwa in der Innenstadt.
Preisentwicklung: rechts des Rheins eigene Wege
| Kennzahl 2025 | linksrheinisch | rechtsrheinisch |
|---|---|---|
| Immobilienrichtwerte Ein- und Zweifamilienhäuser | + 3 % (einschließlich Deutz) | knapp + 6 % (ohne Deutz) |
| Bodenpreisindex individueller Wohnungsbau | + 3 % | − 5 % |
Stadtweit stiegen die Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen um 3 Prozent; Neubauwohnungen wurden rund 450-mal verkauft, 22 Prozent häufiger als 2024. Beim Bodenpreisindex für Geschosswohnungsbau gab es keine Veränderung, Gewerbe-Bodenrichtwerte blieben überwiegend gleich.
Auffällig ist der Gegensatz rechts des Rheins: Fertige Ein- und Zweifamilienhäuser legten mit knapp 6 Prozent am stärksten zu, während das Bauland für solche Häuser um 5 Prozent nachgab. Das bestehende Haus ist gefragt, das unbebaute Grundstück angesichts hoher Baukosten weniger. Der Bericht betont zudem, dass sich die Preise innerhalb der Stadt uneinheitlich entwickelt haben und in einzelnen Bereichen auch gesunken sind.
Drei Begriffe, die oft verwechselt werden
- Bodenrichtwert: Durchschnittswert für unbebauten Boden in einer Zone, in €/m² Grundstücksfläche.
- Immobilienrichtwert: Wert eines genormten bebauten Objekts in einer Lage, in €/m² Wohnfläche.
- Verkehrswert: Wert Ihrer konkreten Immobilie nach § 194 BauGB, in Euro.
Grenzen des Berichts
- Er ersetzt nach eigener Aussage keine sachverständige Wertermittlung im Einzelfall.
- Er beschreibt das abgeschlossene Vorjahr, nicht die letzten Monate.
- Ausgewertet wird je Stadtteil erst ab drei auswertbaren Kaufverträgen, Boxplots gibt es ab fünf – in kleinen Stadtteilen sind Mittelwerte entsprechend unsicher.
- Mittelwerte fassen große Spannen zusammen.
- Garagen, Stellplätze, Inventar und wertrelevante Rechte werden herausgerechnet; der ausgewiesene Preis entspricht nicht zwingend dem Betrag in der Urkunde.
Was das für Verkäufer bedeutet
Es wird wieder gekauft – auch rechts des Rheins. Der Bericht warnt jedoch, die Preisfindung sei in zahlreichen Teilmärkten weiterhin eine Herausforderung. Gerade bei uneinheitlicher Entwicklung entscheidet der realistische Startpreis darüber, ob ein Verkauf zügig gelingt. Maßgeblich ist der Preis für die konkrete Immobilie in ihrer Straße, nicht der Kölner Durchschnitt. Preisniveaus je Stadtteil finden Sie auf unseren Stadtteilseiten.
Häufige Fragen
Was kostet der Grundstücksmarktbericht Köln?
Der Download über BORIS.NRW ist kostenlos. Stellt die Geschäftsstelle ein Exemplar bereit, kostet das 54 Euro.
Wann erscheint der nächste Bericht?
Jährlich, üblicherweise Ende März, mit den Zahlen des abgeschlossenen Vorjahres.
Finde ich meinen Stadtteil im Bericht?
In der Regel ja: Der Bericht gliedert nach den neun Stadtbezirken und darunter nach Stadtteilen, sofern mindestens drei auswertbare Kaufverträge vorliegen.
Warum weichen die Zahlen von Immobilienportalen ab?
Portale zeigen Angebotspreise, der Gutachterausschuss beurkundete Kaufpreise. Dazwischen liegt die Verhandlung.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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