Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 14. September 2026
Die Baulast – und warum sie im Grundbuch fehlt
Übernimmt ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht eine Verpflichtung – etwa, Abstandsflächen für den Nachbarn zu dulden –, wird sie als Baulast eingetragen. Sie ist öffentlich-rechtlich, bindet jeden künftigen Eigentümer und steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Stadt. Deshalb braucht es zwei getrennte Abfragen.
| Grundbuch | Baulastenverzeichnis | |
|---|---|---|
| Rechtsnatur | privatrechtlich | öffentlich-rechtlich |
| geführt von | Grundbuchamt beim Amtsgericht | Bauaufsichtsbehörde |
| enthält | Eigentum, Grundschulden, Wege- und Wohnrechte | Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde |
| wirkt gegenüber | Dritten | der Behörde |
Vier typische Baulasten
- Abstandsflächen: Der Nachbar darf näher an die Grenze bauen, das eigene Grundstück verliert Baumöglichkeiten.
- Stellplätze: Pflichtstellplätze eines anderen Grundstücks müssen dauerhaft frei bleiben.
- Zufahrt oder Erschließung: Ein Hinterliegergrundstück wird über das belastete Grundstück erreicht.
- Vereinigung: Zwei Grundstücke gelten baurechtlich als eines, zum Beispiel bei einem Gebäude über der Grenze.
Ein Wegerecht kann als Grunddienstbarkeit im Grundbuch und als Zufahrtsbaulast im Baulastenverzeichnis stehen – oder nur in einem Register. Eine Baulast endet erst mit dem schriftlichen Verzicht der Behörde, wenn kein öffentliches Interesse mehr besteht.
So kommen Sie in Köln an die Auskunft
Zuständig ist das Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster im Stadthaus Deutz, die Auskunft erteilt die Plankammer.
| Kölner Regelung | |
|---|---|
| benötigte Angaben | Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer – die Adresse allein genügt nicht |
| Nachweis | Grundbuchauszug, nicht älter als einen Monat |
| berechtigt | wer ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigentümer, Kaufinteressenten mit Nachweis oder Beauftragte |
| Negativattest (keine Baulast) | 30 € je Grundstück, online 15 € |
| Positivattest (Baulast vorhanden) | 50 €, höchstens 150 € |
| Antragswege | online über „Baulasten Online“, schriftlich per E-Mail, Fax oder Brief, persönlich nach Anmeldung dienstags und donnerstags |
| Form | automatisiert erstellte schriftliche Auskunft, ohne Unterschrift gültig |
Gemarkung, Flur und Flurstück finden Sie im Grundbuchauszug oder auf der Flurkarte.
Was das Negativattest aussagt – und was nicht
Ist nichts eingetragen, bestätigt die Stadt sinngemäß, dass zu Lasten des Grundstücks keine Baulasten im Verzeichnis stehen. Drei Einschränkungen gehören dazu:
- Es gilt nur für die genannten Flurstücke; bei mehreren Flurstücken, etwa für Haus und Garage, müssen alle abgefragt werden.
- Es beschreibt den Stand am Ausstellungstag.
- Es betrifft Baulasten zu Lasten des Grundstücks. Baulasten, von denen das Grundstück profitiert, stehen beim belasteten Nachbargrundstück.
Folgen für Kauf und Verkauf
Übersehene Baulasten können den Wert spürbar senken – eine Abstandsflächenbaulast etwa kann eine Aufstockung unmöglich machen. Das zeigt sich oft erst, wenn eine Bauvoranfrage abgelehnt wird und der Kaufvertrag längst unterschrieben ist. Verkäufer sind verpflichtet, bekannte Baulasten offenzulegen; Verschweigen kann Schadensersatzansprüche auslösen. Ein aktuelles Negativattest dagegen räumt eine typische Sorge von Käufern aus.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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