Verfasst von Julian Hoffmann, Patrick Stark und Thomas Ginczek, Gesellschafter der JPT Immobilien GbR · Stand 13. September 2026
Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?
Das Gesetz nennt den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Anerkannt sind zum Beispiel Kinder, Eltern und Geschwister ebenso wie Menschen, die mit dem Vermieter in einem Haushalt leben. Entscheidend ist, dass der Bedarf echt ist und einen nachvollziehbaren Grund hat – ist er nur vorgeschoben, ist die Kündigung unwirksam und der Vermieter kann schadensersatzpflichtig werden.
Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
Die Kündigung ist schriftlich zu erklären und zu unterschreiben (§ 568 BGB). Sie muss die Gründe enthalten, also die Person, die einziehen soll, und weshalb sie die Wohnung benötigt (§ 573 Abs. 3 BGB). Zusätzlich soll der Vermieter den Mieter rechtzeitig auf dessen Widerspruchsrecht samt Form und Frist hinweisen.
Wie lang sind die Kündigungsfristen?
Die Grundfrist beträgt drei Monate – die Kündigung muss dafür spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Hat der Mieter die Wohnung länger als fünf Jahre, verlängert sich die Frist auf sechs Monate, nach mehr als acht Jahren auf neun Monate (§ 573c BGB).
| Wie lange wohnt der Mieter schon dort? | So lange läuft die Frist |
|---|---|
| bis zu 5 Jahre | 3 Monate |
| über 5 und bis zu 8 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Wann kann der Mieter widersprechen?
Bedeutet der Auszug für den Mieter, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte, kann er der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen (§ 574 BGB). Als Härte gelten zum Beispiel hohes Alter, eine schwere Krankheit oder wenn kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden ist. Der Widerspruch ist in Textform zu erklären und muss spätestens zwei Monate vor Mietende vorliegen; fehlte der Hinweis des Vermieters, genügt ein Widerspruch im ersten Gerichtstermin (§ 574b BGB).
Was, wenn der Mieter nicht auszieht?
Dann folgt die Räumungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt – dieser Gerichtsstand ist zwingend (§ 29a ZPO). Der Vermieter muss seinen Eigenbedarf im Prozess darlegen und im Streitfall beweisen, der Mieter seine Härtegründe.
Selbst nach einem Räumungsurteil muss der Mieter nicht sofort ausziehen: Das Gericht kann eine angemessene Räumungsfrist gewähren, insgesamt jedoch höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO).
Wann ist Eigenbedarf ausgeschlossen?
Wenn der Mietvertrag einen Verzicht auf diese Kündigung enthält. Und wenn eine vermietete Wohnung nach Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wurde: Dann kann sich der Käufer frühestens nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen; in Gemeinden, die das Land per Verordnung bestimmt, gilt eine längere Sperrfrist (§ 577a BGB).
Und wenn der Bedarf später entfällt?
Fällt der Eigenbedarf weg, solange die Kündigungsfrist noch läuft, muss der Vermieter den Mieter informieren. Andernfalls kann der Mieter Schadensersatz fordern.
Unsere Empfehlung
Eigenbedarfskündigungen scheitern häufig an Details: an einer lückenhaften Begründung, an der fehlenden Nennung der Bedarfsperson oder an einer falsch berechneten Frist. Dann beginnt das Verfahren von vorn. Schalten Sie deshalb schon für das Kündigungsschreiben eine Fachanwältin oder einen Fachanwalt für Mietrecht ein.
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Der Beitrag informiert allgemein; eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.
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